Полезная информация

Обзор рынка недвижимости по итогам 1 полугодия 2010 года

Первое полугодие 2010 года на рынке недвижимости оказалось логически завершенным. Постепенная нормализация экономической ситуации после кризиса вылилась к концу 2009 года в некоторое повышение деловой и покупательской активности. Соответственно, отрицательный ценовой тренд на недвижимость в России сменился к концу 2009 года небольшим отскоком вверх, который перекинулся и на 2010 год. В частности, недвижимость в Москве в среднем прибавила за 1 полугодие 2010 года около 10%, отыграв часть прежнего падения. Однако, как неоднократно отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», потенциала для интенсивного подорожания и скорого возврата к докризисным максимумам недвижимость сейчас тоже не имеет. Поэтому вполне естественно, что спустя полгода умеренный прирост стоимости квадратного метра, по сути, выдохся.
Динамика цен на квартиры в Москве в июне оказалась, практически, нулевой – цены встали. Если смотреть на среднемесячные индексы стоимости жилья, то есть, по сути, прирост цен с середины мая по середину июня, то он составил менее процента, а именно 0,7% до отметки в 4.436$ за квадратный метр. При этом по более динамичным еженедельным индексам изменение среднего уровня цен на жилье в столице с 1 по 30 июня практически отсутствует и составляет минус 0,1%. Более того, в июне ушло в «минус» сначала старое низкокачественное жилье, а потом отрицательную динамику показал и общегородской индекс цен. Впрочем, пока величина этой коррекции незначительна – доли процента. Это вполне позволяет говорить, что она носит технический характер и вряд ли сможет перерасти в обвальное падение. Тем не менее, такое поведение рынка заставляет сомневаться и в скором возобновлении активного роста цен.
Распределение динамики цен по классам жилья также позволяет говорить о переходе рынка в состояние стабилизации-стагнации. Так нулевую или отрицательную динамику показывает в июне более дешевое типовое жилье, панельные дома, низкокачественное старое жилье. При этом современные монолитно-кирпичные дома и другое жилье с ценой выше среднего пока в плюсе. Как неоднократно показывали аналитические статьи от IRN.RU, обычно в периоды ажиотажного спроса недорогое типовое жилье обгоняет по темпам роста стоимости более дорогие сегменты, но при переходе рынка к стабилизации-стагнации все меняется: дорогие сегменты по инерции продолжают слегка дорожать, а все остальное жилье начинает уходить в «минус». Подробнее эти закономерности изложены в статье «Дорогое и дешевое жилье: индекс расслоения рынка недвижимости».
Изменение стоимости жилья в Москве по районам и округам во многом коррелирует с динамикой цен по типам жилья. Так в июне в наибольшем плюсе оказались самые престижные и дорогие Центральный округ и Западный округ. В минусе – Северо-восточный округ. Схожая картина и по районам.
Наибольший прирост стоимости жилья в июне сохранился в районах: Кропоткинская, Парк культуры, Таганская, Марксистская, Курская, Чкаловская, Чистые пруды, Тургеневская, Красные ворота, Комсомольская, Сретенский бульвар, Динамо, Первомайская, Измайловская, Ясенево, Битцевский парк. В минусе: Беговой, Свиблово, Ботанический сад, Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк победы, Красногвардейская, Зеленоград. Неизменными по цене остались: Ленинский проспект, Шаболовская, Бибирево, Алтуфьевский.
Если развитие ситуации на рынке недвижимости в 1 полугодии 2010 года выглядит вполне естественным и закономерным, то 2 полугодие, напротив, полно неопределенностей и причин для этого предостаточно. Во-первых, уже второй месяц подряд сохраняется неопределенность макроэкономического фона: одна коррекция фондовых индексов и цен на нефть сменяет другую. Курс доллара «скачет» с высокой волатильностью, как в кризис осенью 2008 года, а курс евро обновляет многогодовые минимумы. Разумеется, что такая обстановка не способствует как притоку инвестиции в недвижимость, так и росту доходов людей, занятых как в собственном бизнесе, так и работающих в компаниях по найму. Соответственно, и купить квартиру по более высокой цене в условиях экономической нестабильности могут немногие.
Во-вторых, последнее время происходят существенные перемены правил игры на рынке земли и девелопмента. Речь идет о новых законодательных инициативах по вовлечению в оборот неиспользуемых земель и упрощению процесса согласований, а также о борьбе с продажей квартир по серым схемам и многочисленных поправках в 214 федеральный закон о долевом участии в строительстве. Развитие ситуации на рынке новостроек во многом зависит от того, как и когда данные законодательные инициативы будут реализованы на практике, так как это может повлиять как на сокращение, так и на рост объема предложения новых квартир. Немалую роль будет играть и фактор выхода на рынок новых объектов, которые уже находятся в стадии проработки и подготовки к строительству.
Как отмечают специалисты аналитического центра www.irn.ru, в зависимости от развития перечисленных выше причин на рынке недвижимости во втором полугодии может установиться как положительный, так и отрицательный ценовой тренд. Но куда бы не качнулся маятник из текущей точки, новый тренд окажется, скорее всего, умеренным, то есть возможный прирост или возможное снижение среднего уровня цен на жилье если и будет иметь место, то вряд ли превысит 1%-2% в месяц. Но что еще более важно, такой тренд вряд ли окажется продолжительным, то есть спустя всего несколько месяцев или полгода он вполне может смениться на противоположный. О такой возможности подробно рассказано в статье «Цены на недвижимость ждет болтанка».
Есть и еще один примечательный момент. Последнее время государство предпринимает большие усилия по накачке деньгами ипотеки и снижению процентных ставок. Памятуя докризисный опыт, многие эксперты ожидают, что оживление ипотеки снова толкнет цены вверх. Однако следует понимать, что до кризиса росту цен на недвижимость в России поспособствовала не столько сама ипотека, сколько ее излишняя либерализация. Поэтому аналитический центр IRN.RU подготовил примечательный материал на эту тему под названием «Ипотека в новых условиях будет сдерживать рост цен».

2 июля 2010 г.
www.irn.ru